Las nuevas normas para evitar la evasión fiscal en España entrarán en vigor a partir del 1 de enero de 2022. A raíz de una directiva europea de julio de 2016, el Gobierno español ha aprobado la Ley 11/2021, que incluye medidas para prevenir y combatir el fraude fiscal y reforzar el control tributario. La ley trae consigo consecuencias para el mercado inmobiliario.

La nueva Ley provoca un aumento potencial de los impuestos para los compradores de propiedades a partir del 1 de enero de 2022. También afectará al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, así como al Impuesto sobre el Patrimonio.

Efecto de la nueva ley en los compradores de inmuebles

Al igual que con la compra de una propiedad en cualquier país, hay muchos gastos adicionales que debe tener en cuenta al comprar una propiedad en España. Los costes adicionales “ocultos” que hay que tener en cuenta incluyen los gastos de notaría, los honorarios del Registro de la Propiedad, los honorarios de la agencia inmobiliaria y una cantidad considerable de impuestos sobre la propiedad.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) se debe pagar cuando se compran propiedades de nueva construcción y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) cuando se compra una propiedad de reventa.

Nueva ley para los compradores de inmuebles

Hasta ahora, la base imponible tanto del Impuesto de Transmisiones Patrimonialescomo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en todas las transacciones inmobiliarias ha sido el valor “real” de la propiedad (es decir, el precio de compra de la propiedad acordado entre el comprador y el vendedor), a menos que las autoridades fiscales puedan demostrar que el valor de mercado es mayor. En un intento de reducir la litigiosidad fiscal que se deriva de estos casos, la nueva ley ha introducido un “valor de referencia” que se utilizará como base imponible. En los casos en que el precio de compra sea de hecho superior a este “valor de referencia”, se utilizará el precio de compra. Esto se introducirá a partir del 1 de enero de 2022.

El “valor de referencia” lo determinará la Oficina del Catastro anualmente, basándose en los precios registrados por los notarios y teniendo en cuenta la zona geográfica y el tipo de inmueble. Sin embargo, no tendrá en cuenta el estado del inmueble ni si es necesaria una reforma que hubiera supuesto un precio de compra inferior. Esto significa que un apartamento de tamaño similar en el mismo edificio tendrá el mismo “valor de referencia”, independientemente del estado del inmueble y de la calidad de cualquier reforma. En caso de que un comprador adquiera una vivienda que requiera una renovación sustancial, tendrá que utilizar el “valor de referencia” para calcular el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, aunque sea muy superior al valor de mercado.

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Los compradores de viviendas pueden apelar si consideran que este “valor de referencia” es superior al valor de mercado, aportando pruebas de que el valor de mercado es inferior. Esto es lo contrario de lo que ocurría antes, cuando era responsabilidad de las autoridades fiscales demostrar que el valor de mercado era superior a la base imponible, por lo que ahora la carga de la prueba recae en los propios compradores de inmuebles y no en las autoridades fiscales.

Si no existe un “valor de referencia”, la base imponible será el precio acordado o el valor de mercado, el que sea mayor.

Impuesto sobre Donaciones, Sucesiones y Patrimonio

Este “valor de referencia” también se utilizará como base imponible en el cálculo del Impuesto sobre Donaciones y Sucesiones, a partir del 1 de enero de 2022. Al igual que en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, será el valor mínimo que se utilizará cuando se herede o done una vivienda, por lo que aunque se declare un valor inferior en cualquier transacción ante notario se utilizará el “valor de referencia” en su lugar.

Sobre el impuesto de donaciones y patrimonio

El nuevo “valor de referencia” también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio, un impuesto que grava el patrimonio neto que supera un determinado umbral (500.000 euros en Cataluña, con una bonificación adicional para la vivienda propia), aunque no se utiliza estrictamente como base imponible.

La base imponible en este caso se considera el mayor de los siguientes valores: el valor catastral, el valor determinado a efectos de otros impuestos o el precio de compra. Por lo tanto, si un contribuyente quiere recurrir el valor en el que se basa el Impuesto sobre el Patrimonio, tendría que recurrir el precio en el que se adquirió el inmueble, ya sea por compra, herencia, donación o donación.